Incontestablement, nous vivons une période extraordinaire dans tous les sens du terme.
Bien évidemment, on pense aux incroyables crises liées à la pandémie et aux conséquences multiples non encore bien mesurées.
Entre autres, des mesures contraignantes imposées par les autorités compétentes qui forcent à l’abandon d’un certain mode vie et qui dessinent de nouvelles formes de relations sociales, des nouvelles pratiques d’achat, de consommation, de travail, …
Les circonstances ont même amplifié et accéléré des changements profonds qui se façonnaient bien avant la pandémie. Nous pensons ici à l’e-commerce, au télétravail, …
Les lignes bougent et des bouleversements tous azimuts nous conduisent à dépasser nos réflexions traditionnelles ancrées sur des habitudes et des principes quasi ancestraux.
Le secteur de la construction et le droit de la construction n’y échappent pas.
En effet, pour les constructeurs et les juristes, la nouvelle conception du droit de la propriété introduite par la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil [1], ouvre de nouveaux paradigmes : le droit de propriété n’est plus aussi absolu. Le propriétaire a toujours le droit de disposer d’un bien, mais plus « de la manière la plus absolue ». L’étendue verticale du droit de propriété ne s’étend plus non plus « à une hauteur et une profondeur absolue », étant donné qu’il existe désormais des règles distinctes concernant la propriété du sous-sol profond [2]. Le nouveau droit de superficie est défini comme « un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations » [3].
L’élément qui est à souligner ici par rapport au droit nouveau, c’est la notion de volume en lien avec les travaux de construction et le concept de construction modulaire, en particulier.
Certes, le concept de modularité dans le secteur de la construction n’est pas neuf [4] mais aujourd’hui, dans le sens des (r)évolutions en cours, il prend une dimension toute autre. La conception architecturale modulaire en 3D – construction hors-site– offre des volumes dont les destinations fonctionnelles et géographiques peuvent évoluer dans le temps (bureaux, classes, logements, … déplaçables). La construction modulaire hors site répond mieux aux nouveaux besoins qui se façonnent et suivant des principes de l’économie circulaire. Les atouts ne sont pas minces : production plus rapide en qualité et quantité de logements (+/- 50 % plus rapide que la construction traditionnelle), réduction de nuisances sur chantiers (95% des travaux sont exécutés et contrôlés en atelier), performance énergétique, éco-matériaux issus de circuits courts, adaptabilité des fonctionnalités des volumes, reconditionnement, recyclage, …
A titre d’exemples, la construction modulaire hors-site –qui n’a rien à voir avec l’aménagement de containers marins –
- répond aux défis qui se posent dans les secteurs du logement public et des bâtiments scolaires,
- offre aussi de nouvelles solutions pour nos aînés qui ont besoin d’un lieu de vie confortable et indépendant mais dans la proximité de la famille (et ici, on peut mesurer l’intérêt du nouveau droit de superficie avec un permis d’urbanisme à durée déterminée souhaité, pour un logement adapté pour aînés sur un volume proche de la famille) ;
- pose/dépose des volumes en fonction de l’évolution de la cellule familiale ( naissances, départs/retours des enfants au sein du cocon familial, …) ;
- … etc.
L’adaptation d’une conception industrialisée de la construction hors-site de bâtiments aux exigences nouvelles de notre vie, appelle également une adaptation de nouveaux instruments juridiques : livraison de volumes (meubles ou immeubles) adaptables et déplaçables et recyclables ; achat, location, leasing, … ; services après-livraison, coût sur le cycle de vie, réaménagement des volumes existants, recyclabilité, …
Sur tous ces aspects, les bouleversements ne touchent pas que les principes constructifs et juridiques mais ils sont aussi et surtout culturels.
Vincent PARMENTIER
CEO DEGOTTE sa
[1] M.B., 17 mars 2020, entrée en vigueur le 1er septembre 2021.
[2] Voy. https://www.wolterskluwer.com/fr-be/expert-insights/the-book-3-the-goods-of-the-new-civil-code-will-come-into-force-on-september-1st-2021
[3] Art. 3.177 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 » Les biens » du Code civil.
[4] Voy. J.ENGLEBERT, « Détourner le modulaire pour développer une activité industrielle d’avenir », Bulletin bimestriel Science et Culture n° 387 Janvier-Février 2004.
